相続した不動産の活用についてもお任せくださいPlease leave it to us about the utilization of inherited real estate.
親族の方から物件や土地などの不動産を相続したものの、まったく活用できないという方は少なくありません。
しかし、活用できなければどんなに条件のいい物件や土地であっても、宝の持ち腐れです。
相続した不動産はそのまま放置するのではなく、活用方法がわからない場合でもまずは不動産会社に相談してみましょう。
八女市の「橋本不動産」では、使い道がなく悩んでいた空き家や土地でも収益を得られる方法を提案します。
不動産相続について
不動産を相続する前に知っておきたいこと
親族の方が所有している財産を引き継ぐ場合、方法として「相続」と「生前贈与」の二種類があることをご存じでしょうか。財産の所有者が亡くなり、その財産を親族が引き継ぐのが「相続」、財産の所有者が生きているうちに、財産を整理することを「生前贈与」と言います。
どちらも財産を引き継ぐという目的は同じですが、それぞれメリット・デメリットがありますので、どんな違いがあるのか知っておきましょう。
相続することのメリットとデメリット
| メリット | 300万円の基礎控除があり、3000万円を超える場合に相続税が発生します。そのため、一般的な戸建て住宅やマンションなどは非課税となることがほとんどです。 |
|---|---|
| デメリット | 遺言で継承者が指定されている場合でも、他の相続人が異議を申し立てれば遺言どおりの相続が行われないリスクがあります。 |
生前贈与のメリットとデメリット
| メリット | 生前贈与は、財産の所有者の意志を確実に反映した分配ができるということが大きなメリットです。前もって財産分配をすることで、所有者が亡くなった後の相続争いを避けることにもつながります。 |
|---|---|
| デメリット | 贈与する財産の総額や贈与する人の年齢といった条件次第で、負担軽減にはならない場合があります。また、生前贈与では相続税よりも大きな贈与税が発生することも知っておかなければいけません。 |
【こんな場合は生前贈与がおすすめです】
・将来的に財産の評価額が上がる見込みがある
→贈与税は贈与契約が成立した時点での財産評価額に応じて税率が決まるため、その後評価額が上がっても税率は上がりません。
・65歳以上の親が20歳以上の子に贈与する
→「相続時精算課税制度」を適用することで2,500万円までの基礎控除があるほか、贈与する人が亡くなった際の相続税についてそれまで支払った贈与税分も控除されます。
相続にかかる諸経費について
相続税が発生する条件は、財産が基礎控除額を超えた場合です。親族から相続した不動産を売却した際には、また別に譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税とその問題点
譲渡所得税は、利益が出たかどうかが判断基準となります。不動産の場合の利益は、不動産を購入した価格と売却した価格で判断するため、譲渡所得税を算出するために不動産を取得した価格を証明できる売買契約書が必要です。
しかし、売買契約書がないことが相続した不動産でよく問題となっています。相続した不動産が三世代も前からのものだと契約書はほとんど残っておらず、さらに当時と現代では金銭の価値も異なるため譲渡所得税の負担は大きくなってしまいがちです。
不動産を相続する際に必要な手続き
遺言書の確認
まずは、亡くなった方が遺言書を残していないか確認することが重要です。なかには遺言書の存在を誰にも言わず、隠している方もいるので、本人から言われていない場合でも探すことをおすすめします。
ただし、もし遺言書が見つかってもすぐには開けず、自筆証書遺言であれば家庭裁判所で開封する必要があります。勝手に開封した場合、改ざんを疑われるだけでなく5万円以下の罰金と命じられることもあります。
相続か放棄かを決定
相続の対象となるのは、実は金銭や土地などの不動産だけではありません。借金などの負の遺産も相続の対象になります。そのため、相続できる金額より借金などが多い場合は、相続の放棄を検討してもいいでしょう。
配偶者居住権を使うか確認する
被相続人の配偶者がまだ存命だった場合、相続が発生する前から配偶者が自宅に住んでいた場合、家の所有権を相続しなくてもそのまま住み続けることができる権利「配偶者居住権」を行使できます。
自分自身が被相続人の配偶者だった場合は居住権を利用するか否かを、自分自身が被相続人の子どもの立場で配偶者が存命の場合は居住権を主張したいかどうかを本人に確認しましょう。
遺産分割協議を行う
配偶者をはじめ、兄弟などのように相続人が複数人いる場合、誰が何をどれくらい相続するのかを決めるために「遺産分割協議」という話し合いをする必要があります。その話し合いが終わったときには、遺産分割協議で決めた遺産相続の内訳を記した書類が必要になります。
相続税の申告
被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月経つ前に行わなければならないのが、相続税の申告です。相続税は、相続人が所有している預貯金や不動産など分配されたそれぞれの遺産に課税されるのではなく、遺産の総額に課税されます。また、相続税の支払いは相続人1人ひとりに受け取った割合をもとに請求されます。
必要書類を集める（リライト）
不動産を相続する場合、まずは法務局や役所などから必要な書類を集めなければなりません。その際には相続人自身が住んでいる市区町村の役所や被相続人の本籍がある市区町村の役所など複数の機関から取り寄せる必要があります。
必要な書類
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 被相続人（亡くなった方）の?除籍謄本 | 被相続人の本籍地の役場 |
| 被相続人の住民票の除票 | 被相続人の最後の住所地の役場 |
| 相続人の戸籍謄本 | 相続人の本籍地の役場 |
| 申出人（相続人の代表、手続きを進める方）の指名・住所を確認できるもの。 （運転免許証のコピーなど） |
- |
必要になることがある書類
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 書類名 | 取得先 |
|---|---|
| 各相続人の住民票の写し | 各相続人の住所地の役場 |
| 委任状 | - |
| 申出人と代理人の親族関係を証明する戸籍謄本。 （親族が代理をする場合） |
本籍地の役場 |
| 資格者代理人団体所定の身分証明書の写しなど。 （弁護士など資格者代理人が代理する場合） |
- |
| 被相続人の戸籍の附票。 （住民票の除票が取得できない場合） |
被相続人の本籍地の役場 |
| 遺産分割協議書 | - |
相続登記を行う
不動産を相続した際には、「相続登記」の手続きが必要になります。これは、相続する不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きを指します。正式に不動産が手に入るのは、相続登記を行ってからになります。
なお、相続登記には相続税の申告のような期限はありませんが、相続登記を行わない限りは不動産の持ち主は変わりません。放置していると、場合によっては他の相続人に売却されてしまう恐れもあるので、トラブルを避けるためにも早めに手続きを済ませましょう。
相続物件の売却の流れ
STEP01遺産分割協議
相続人となる方がそろって、遺産の分け方について話し合い、決定します。その際に相続物件の価値を調査するとともに、相談して決めた内容をまとめた「遺産分割協議書」という書類を作成します。
STEP02不動産の名義人を変更
相続物件の名義を、被相続人から、相続する方の名義に変更します。その際には管轄の法務局まで行って相続登記の手続きを行います。
STEP03仲介業者（不動産）に依頼
不動産会社をはじめとした仲介業者に依頼して、相続物件の売却活動を開始します。当社でも相続物件を売却するお手伝いを行っています。
STEP04確定申告・納税
物件を売却することで得た利益を確定申告します。確定申告によって利益が出た場合は所得税や住民税である「譲渡税」を納税します。
空き家を放置することの問題点
相続した空き家をそのまま放置していると、家屋が劣化するだけではなく侵入などによって犯罪に巻き込まれるリスクも考えられます。さらに現在、危険な状態の空き家に対して特別な措置が取られるようになり、リスクはより大きくなっています。
固定資産税がかかる
空き家を所持しているというだけで、たとえ活用していなくても固定資産税がかかります。さらに、建物に価値がなくても土地の評価額が高ければ、高額な固定資産税がかかり続けることもあるのです。ただし、固定資産税には土地に建物が建っているというだけでも税額が6分の1になるという優遇措置もあります。
固定資産税の優遇措置
たとえば、土地の評価額が4,000万円の場合、優遇措置を適用することで固定資産税は93,000円になります。適用しないと560,000円という額になるため、非常に大きな差が出ます。
特定空き家に指定されているケース
平成27年から制定された「空き家対策特別措置法」によって、「特定空き家」として認定されてしまった場合は固定資産税の優遇措置が受けられない可能性が出てきました。下記に当てはまる空き家は早急な対策が必要です。
- 倒壊の恐れがある物件
- 衛生環境にいちじるしく問題がある物件
- 長期間管理されておらず景観を損ねている物件
- そのほか、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす物件
建物の劣化
人が住んでいない家はすぐに傷むと言われていますが、実際に空き家は換気がなされないため湿気が溜まり、カビやホコリ、シロアリなどの発生で急速に傷んでいきます。さらに、紫外線などによって外壁や屋根の塗装が劣化してくると建物の防水機能がなくなり、建物がさらに劣化していってしまうのです。
劣化が進行している空き家をそのまま放置してしまうと、その物件を賃貸などで使用することはできなくなり、使用するためには大規模な修繕が必要になります。
資産価値が下がる
不動産にとって「資産価値」を考えるときに重要になるのが「法定耐用年数」です。建物の種類によって定められている耐用年数は異なりますが、この法定耐用年数が建物の資産価値を決定する要因になります。
建物の法的耐用年数
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 建物の種類 | 法定耐用年数 | ||
|---|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造り | 22年 | ||
| 木骨モルタル造り | 20年 | ||
| 鉄骨鉄筋コンクリート | 47年 | ||
| レンガ造り・石造り・ブロック造り | 38年 | ||
| 金属造り | 骨格材の厚み | 4mm～ | 31年 |
| 3～4mm | 27年 | ||
| ～3mm | 19年 | ||
ご近所トラブルなどの発生
空き家で問題になるのが、近所とのトラブルです。空き家は庭木や雑草が伸び放題になるため野良猫やネズミなどが集まりやすくなり、ニオイや鳴き声、排せつ物などが目立ちはじめます。さらに、荒れた庭や郵便物が溜まったポストなどを見て空き家だとわかると、不法侵入などの犯罪に巻き込まれるリスクも生じるでしょう。
空き家の解体と土地の活用法
特に使うこともなく放置している場合、空き家の状態のままにせず解体して更地にしたほうが活用の幅は広がります。しかし、建物の解体工事には手間も費用もかかるため、なかなか解体できないという方もいるでしょう。実は老朽化した空き家を解体する場合、一定の条件を満たしていれば自治体から解体費用の助成金が受けられることがあります。
解体に助成が受けられる対象
- 市内にある居住用建物である
- 周囲への危険や悪影響がある空き家である など
助成を受けるための条件
- 空き家などすべてを解体・撤去し、更地にすること
- 市内の業者が解体工事を行うこと
- 市税の滞納がないこと など
空き家の解体と土地の活用法
せっかく相続した空き家や土地でも、そのままにしていると税金がかかるだけです。しかし、有効活用できれば収益につながる可能性もあります。当社から活用方法を提案することもできますので、まずはお気軽にご相談ください。
空き家の活用
| 賃貸物件にする | リフォームが必要になるが、賃貸物件にできれば収入も得られます。 |
|---|---|
| 現金化する | 条件によるものの、売却できる可能性があります。 |
| 自分で使う | リフォームして自宅や別荘として使います。 |
| 現状維持 | 定期的な掃除や換気などの管理が必要ではあるものの、そのまま維持するという方法もあります。 |
土地の活用
| 賃貸経営を行う | 土地にマンションやアパートなどを建築して、賃貸経営を行う方法です。 |
|---|---|
| 駐車場・トランクルーム | 駐車場やトランクルームは初期投資が少なく済むほか、利益率もそこそこ高いため、おすすめです。 |
| 福祉施設 | 社会福祉法人の認可が得られれば、固定資産税は非課税になります。 |
| 店舗の建築 | コンビニや商業施設などを建築して高く設定した賃料で貸す方法です。 |
