相続や離婚などによる不動産問題にお悩みの方へFor those who are worried about real estate problems due to inheritance or divorce
物件や土地などの不動産を親族から相続した方や、離婚によって所有している不動産を売却したいという方など、物件に関するお悩みは尽きません。
せっかく所有している大切な不動産ですから、最大限に活用するためにもまず不動産会社に相談してみましょう。
使い道がなく悩んでいた空き家や土地でも、予想以上の収益を得られるかもしれません。
八女市の「橋本不動産」が住宅ローンや離婚による不動産売却について紹介します。
離婚による住まいの処分でお困りの方へ
離婚に伴って出てくる大きな問題の1つとして、夫婦が住んでいた家をどうするかが挙げられます。そんなときに多くの方が選択するのが、ローンの支払いを続けて住み続けるのではなく、売却することです。当社では一般的な不動産売却だけではなく、離婚などに伴う売却方法や売却スケジュールなどをお客様のご意見を取りまとめながら提案を行っています。
住宅ローンが残る不動産を売却する時の注意点
離婚のため不動産を売却する際に問題になりやすいのが、妻が住宅ローンの連帯保証人・債務者になっているパターンです。たとえ離婚しても、債務者から外れることはできません。不動産を売却した金額でローンの残債などがすべて支払えるのであれば問題ありませんが、売却金額よりローンの残債のほうが多かった場合は不足分を支払う必要があり、その資金を用意できない場合は売却ができません。
売却してもローンの完済には至らないという場合におすすめするのが「任意売却」という方法です。任意売却には専門的な知識も必要になるので、まずは地元の不動産会社に相談してみましょう。
オーナーチェンジについて
「オーナーチェンジ」とは、その言葉の通り不動産の所有権を他者に引き継ぐ方法です。基本的には仲介売却と同様の流れとなりますが、不動産会社と媒介契約を結び、売却先が見つかったら売買契約を結んで物件を引き渡します。この際に、家賃明細書や賃貸借契約書を用意し、契約を引き継ぐことが大きなポイントになります。
マンションやアパートなどをオーナーチェンジした場合、賃借人に新たな持ち主との連名で、オーナーが変更になったことを知らせる必要があります。また、家賃の振り込み先なども変更となるため、必要な情報を取りまとめておきましょう。
オーナーチェンジ物件の査定について
オーナーチェンジ物件は、基本的にマンションやアパートといった投資用不動産になります。そのため、居住用の物件とは異なり物件自体の収益力が重要になります。
不動産価格を求める際に、その物件が将来的にどれくらいの収益を出すのかという収益力に基づいて算出する方法を「収益還元法」といいますが、オーナーチェンジ物件の査定は収益還元法となります。収益力が高ければ査定価格は高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなるため、注意しましょう。
売却が難しいケース
オーナーチェンジ物件の問題点として挙げられるのが、マンションやアパートに入居者がいる場合、ほとんどの場合で内覧ができないことです。入居者からの許可があれば問題ありませんが、基本的には内覧できず、原状回復費用が把握できないこともあって売却しづらくなってしまいます。これがオーナーチェンジ物件特有のリスクだと言えます。
オーナーチェンジ物件を高く売却するポイント
オーナーチェンジ物件をできるだけ高く売るために重要なポイントとなるのが、「空室率」と「適正価格」です。それぞれのポイントを押さえておきましょう。
| 空室率 | オーナーチェンジ物件で特に人気が高いのが、空室率の低い物件です。そのため、売却前に入居状況を改善して空室を減らしておくことが大切です。 |
|---|---|
| 適正価格 | オーナーチェンジ物件は収益物件です。物件の種別や立地状況などを考慮したうえで、客観的に見て適正価格になっているか判断しましょう。 |
