不動産売却で成功するためのポイントKey points for success in selling real estate
ほとんどの方にとって不動産売却は未経験のことではないでしょうか。
非常に大きな金額が動くこともあり、不安を覚える方も多いでしょう。
こちらでは、八女市の「橋本不動産」が、不動産売却を成功させるためのポイントを紹介します。
これから不動産を売却される方は、ぜひご参考にしてください。
不動産（家や土地）を売るときの考え方とは
ほとんどの方にとって不慣れな「不動産売却」を成功させるためには、まず基本となる知識を身につけることが先決です。さまざまな手続きがあり、さらに法律や税金も関わってきます。それだけで頭を抱えてしまう方も多いでしょう。そこで頼りになるのが不動産会社です。
不動産会社は不動産売買のプロフェッショナルです。その中でも地域に密着した会社であれば、たとえば売却したい建物があるエリアの価格相場や特性など非常に細かい部分まで相談に乗ってもらえます。
不動産売却は非常に煩雑であり、新居への引っ越しなども同時に行うのであれば、余裕はまったくないでしょう。不動産会社を頼れるパートナーと考え、できるだけ不動産会社に頼ることで、希望に近い成約に近づけるはずです。
不動産会社の選び方
その1：不動産売却に特化している
不動産会社の業務を大きく分けると「不動産売買」と「賃貸物件紹介」に分かれます。不動産売買を専門としている会社の場合、不動産売却に関しても専門的なノウハウを持っています。
その2：正確な情報を伝えてくれる
契約するために都合の良いことばかりを伝える不動産会社もあるため、注意が必要です。メリットだけでなく、デメリットやリスクもちゃんと包み隠すことなく伝えてくれる不動産会社を選びましょう。
その3：地域相場を把握している
不動産会社は一般的に、「3ヶ月以内に売れると想定される適正価格」を算出します。そのため、適正価格を算出するためには地域の相場を正しく把握する必要があります。そうした事情を把握した地域に密着した会社を選びましょう。
不動産売却の流れ
STEP01相場の確認
まずは売却を考えている土地の無料査定をご依頼ください。さまざまな条件をもとに、売却をご検討中の物件の相場を確認して伝えます。
STEP02売却相談・物件調査・価格提示（査定書提出）
査定では、不動産会社が現地調査を行って不動産の状況や周辺の環境、市場相場などの条件をもとに価格を算出します。
STEP03媒介契約の締結
仲介売却のご依頼を決めた場合、媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
STEP04売買活動・交渉
弊社による売買活動や交渉がスタートします。チラシやインターネットなどを活用して、不動産の情報を流します。
STEP05売買契約
不動産の購入をご希望の買主様が見つかりましたら、売買契約となります。
STEP06代金授受・物件引渡し
設定した代金を受け取って、物件の引渡しとなります。
STEP07譲渡税の納付
物件の引渡しが完了しましたら、譲渡税を納付して仲介売却は完了となります。
売却時の諸経費について
不動産売却の際には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめとして税金などさまざまな出費を伴います。不動産売却を行う際にかかる費用や税金についてあらかじめ把握しておきましょう。
不動産売却時にかかる費用
| 仲介手数料 | 不動産会社に販売活動を依頼した場合、成約後に支払う成功報酬。 【計算式】 売買価格×3％＋6万円×消費税 |
|---|---|
| 登記費 | 住所などを公示するために必要な費用。
|
| 抵当権抹消費用（該当者のみ） | 住宅ローンの抵当権を抹消するために必要な費用。 一般的に2万円程度が相場で、別途司法書士費用がかかることもある。 |
| ローン返済費 | 住宅ローンの完済前に売却が決まった場合は、一括返済する必要があるほか、売買前に抵当権の抹消が必要。 |
| 証明書発行費 | 不動産の売買に関わるさまざまな契約を結ぶ際の証明書を発行する費用。
|
| 引越し費・処分費 | 住んでいる状態の住宅を売却する場合、引越し費用が必要になる。使用している家具や家電製品を廃棄する際には処分費もかかる。 |
不動産売却時にかかる税金
| 印紙税 | 不動産の売買価格に応じて作成される文書に課税される税金。 |
|---|---|
| 登録免許税 | 不動産の所有権を移転する際の登記や、住宅ローンの抵当権設定登記をする際に必要な税金。 |
| 消費税 | 土地は非課税だが、建物には消費税がかかる。 |
| 住民税 | 不動産の売却価格が購入時より上回った場合に発生する税金。 |
控除について
不動産売却の際に得られた金額にも税金がかかります。
しかし、実は一定の条件を満たすことで特例によって税負担が軽くなることをご存じでしょうか。こちらでは、控除を受けられるポイントについて紹介します。
3000万円特別控除
不動産を売却して得られた所得を「譲渡所得」と言い、所得税をはじめ復興特別所得税や住民税がかかります。しかし、自宅のような居住用の不動産を売却した場合は、譲渡所得から3000万円を差し引くことができるのです。つまり、この特例によって譲渡所得が3000万円を下回る場合は税金がかからなくなるのです。
（譲渡所得－3000万円）×税率＝税額
3000万円特別控除を受ける際のポイント
ポイント1：買い替えの場合は控除する項目を選択
3000万円控除は、ほとんどの場合で他の控除とは併用できません。たとえば住宅ローン控除との併用もできないため、もし不動産を売却して新たに住宅ローンを借りて住まいを買い替える場合は、3000万円控除か住宅ローン控除のどちらかを選ぶ必要があるのです。まずは計算して、どちらの額が大きくなるのかを調べてみましょう。
ポイント2：住んでいない場合は対象外になることも
3000万円控除の条件として、以前住んでいた住まいであれば、住まなくなってから3年目の年末までの売却対象となります。病気などで入院していて住んでいない場合は別ですが、まずは住まなくなってから3年以内には売却することを心がけましょう。
ポイント3：貸していても控除の対象になる
もし自宅に住んでいなくても、3年目の年末までに売却できれば、その家を人に貸している場合であっても3000万円控除適用の対象になります。当然ながら人に貸したままの状態で家を売るとトラブルが起こることが多いため、もともとの借家契約をどうするのか考えておくべきでしょう。
ポイント4：家を取り壊した場合はその1年以内に売買契約を結ぶことが条件
自宅を取り壊したうえで売却する場合、取り壊した日から1年以内に売買契約を交わして住まなくなって3年目の年末までに売却すれば、3000万円控除の対象になります。ただし、土地を駐車場などにして人に貸していた場合は3000万円控除を受けられなくなります。
売却のタイミング
相場が安いときに買って高いときに売るのが理想
どんなものでも同様ですが、価格が安い時期に買ったものを価格が高騰してから売ることが理想的です。このタイミングを見計らって売却するのは簡単ではありませんが、不動産の相場には波があるため、普段から相場の変化を観察することでタイミングがつかめるようになるかもしれません。
相場をチェックして売りどきを判断する
不動産の相場がどのように変動しているのか、具体的に把握するのは困難です。しかし、買ったときより高く売れるのか、それとも安くなるのかは比較的簡単に調べられます。売りどきは、買ったときよりも高く売れるときです。現在が売りどきなのかどうか、確かめてみましょう。
季節による価格の変動もチェックする
日本の年度の変わり目が4月ということもあり、4月から新生活を送るために年度末にあたる1月から3月は住宅を購入する方が一気に増えます。この時期であれば、不動産は売却しやすいと言えるでしょう。年度末よりも規模は小さくなりますが、秋も売りやすい時期だと言われています。
周囲のタイミングを見計らう
実際に住まいを買い替えようと考えた場合、先に住まいを売却してしまっては住む場所がなくなってしまいます。新生活がはじまる直前の年度末は不動産が売りやすくなりますが、マンションなどであれば建物の完成時期などに合わせて売却することでムダが生じにくくなります。
また、新築マンションなどは3月末に一気に売れる傾向にあり、そうなると買い替えをする人たちが一気に売却を始めることになります。そうなると中古物件の相場は下がってしまうため、値崩れを見越して早めに売却するといった判断も必要になります。
税制もチェックしながら売却する
不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言いますが、ここには所得税や住民税が課税されます。そして、この税金の税率は、売却した不動産を何年所有していたかによって変化するのです。税率は所有していた期間が短いほど高くなり、期間が長くなれば安くなります。
所有していた期間が短いままで売却すると税金が高くなってしまうため、税金が軽減されるタイミングで売却することも重要だと言えるでしょう。
高く売るには「仲介売却」がおすすめ
「仲介売却」とは、買い主様を不動会社に見つけてもらうもっとも一般的で手間もかからない売却方法です。仲介売却では不動産会社に間に入ってもらって専門家のサポートを受けながら不動産の適正価格を決めて売却を依頼します。専門家に任せることができるため、土地の条件なども踏まえた詳細な価格を算出できるのが大きなメリットです。
媒介契約の種類と特徴
仲介売却を選んだ場合に不動産会社と行う契約を「媒介契約」と言います。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | デメリット | |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と契約を結ぶことができるため、情報を多く流しやすくなって、結果として成約の可能性が高まります。 | 立地条件によってはあまり検索されないことや、レインズへの登録が必須ではないため検索しづらくなる可能性があります。 |
| 専任媒介契約 | 1社としか契約を結ぶことができませんが、販売状況の報告義務などもあるため契約した不動産会社が力を入れて取り組んでくれます。 | 不動産売却のための売却活動全般は、すべて契約した1社に頼ることになります。 |
| 専属専任媒介契約 | 1社としか契約を結ぶことができませんが、販売状況の報告義務などもあるため契約した不動産会社が力を入れて取り組んでくれます。 | 売り主様が自分で買い主様を見つけることが禁止されているため、契約した不動産会社にすべて任せなければいけません。 |
